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Synthèses

Recueil Alexandries

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avril 2011

Catalina Santana

Les gated communities en France

résumé

Le processus de séparation spatiale des classes sociales n’est pas un phénomène récent en France, déjà au XIXe siècle des villas se construisaient dans les bois de la périphérie parisienne, créant des espaces résidentiels exclusifs. Cela contredit en partie l’idée que l’on a des gated communities, présentées comme un phénomène essentiellement d’origine états-unienne, ce type d’habitat fait appel à des aspirations de distinction et de recherche de l’entre-soi, qui sont des traits présents dans toutes les sociétés avec une hiérarchie sociale. Ce qui est nouveau, c’est la banalisation de leur construction, elle ne n’est plus uniquement restreinte aux couches les plus riches de la société, les gated communities « se démocratisent » doucement.

à propos

Note réalisée pour la formation Master-pro « Métiers et services de la ville et de l’habitat » de l’Université Le Havre : http://www.reseau-terra.eu/article8... L’université n’entend donner aucune approbation ou improbation aux opinions émises dans ce document.

citation

Catalina Santana, "Les gated communities en France ", Recueil Alexandries, Collections Synthèses, avril 2011, url de référence: http://www.reseau-terra.eu/article1159.html

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Introduction

Le processus de séparation spatiale des classes sociales n’est pas un phénomène récent en France, déjà au XIXe siècle des villas se construisaient dans les bois de la périphérie parisienne, créant des espaces résidentiels exclusifs. Cela contredit en partie l’idée que l’on a des gated communities, présentées comme un phénomène essentiellement d’origine états-unienne, ce type d’habitat fait appel à des aspirations de distinction et de recherche de l’entre-soi, qui sont des traits présents dans toutes les sociétés avec une hiérarchie sociale. Ce qui est nouveau, c’est la banalisation de leur construction, elle ne n’est plus uniquement restreinte aux couches les plus riches de la société, les gated communities « se démocratisent » doucement.

Après avoir défini le concept de « gated community » nous présentons un bref rappel historique des constructions « pionnières » en France, ensuite nous nous concentrerons sur les caractéristiques physiques et sociales des gated communities. Finalement nous tenterons de comprendre l’essor de ce type d’habitat et ses effets.

Définitions

Qu’est-ce que c’est une gated community  ? Les appellations de ce type d’habitat sont multiples : résidences forteresses, résidences fermées, enclaves, enclosures, villes blindées, villes franchisées, etc. … Nous ferons référence surtout au terme « gated community », car c’est le terme le plus utilisé dans le langage des sciences sociales, mais nous nous servirons aussi des traductions françaises, utilisées notamment dans les médias nationaux.

Pour Blakely et Synder (1997 in Low, 2001), le terme gated communities désigne des quartiers dont l’accès est contrôlé, interdit aux non-résidents, et dans lequel l’espace public (rues, trottoirs, parc, terrains de jeux …) est privatisé.

Les gated communities se caractérisent donc par une fermeture totale par un dispositif physique (mur ou clôture) qui le constitue en l’isolant, les accès sont contrôlés par le recours à un arsenal technologique (caméra de surveillance, portail automatique) et/ou humain (gardien) [Billard et Madoré, 2010], à la différence des copropriétés privées, elles incluent des équipements plus ou moins luxueux.

« A l’apparence d’un château imprenable : clôture, portail télécommandé, vigiles, caméras de surveillance ; chaque locataire peut visualiser les allées et venues sur son propre téléviseur et repérer ainsi les « indésirables » [1]

Généralement, elles disposent d’un règlement interne strict, afin d’harmoniser le paysage et de préserver ainsi la valeur des biens, néanmoins ces contraintes servent aussi de régulateurs sociaux plus ou moins efficaces :

« Pas deux paillassons de couleurs différentes, pas de vélo ni de linge au balcon. Mais bon, comme il n’y a pas de local à vélos, les gens le font quand même » [2]

Un phénomène pas si nouveau …

L’existence d’enceintes résidentielles fermées en France n’est pas un phénomène nouveau, elles se développent depuis le XIXe siècle. Mais, cela ne concernait alors que quelques domaines d’habitat bourgeois correspondant à la figure de « ghetto doré », accessible uniquement aux plus riches [Bailllard et Madoré, 2010 : 494-495].

« Cultivant l’image du pavillon de chasse ou de résidence à la campagne, des lotissements de luxe sont construits dans des bois, dans le parc d’un ancien château, ou dans une résidence verdoyante appelée villa » [Le Goix, 2006 :120]

En 1832, le parc de Montretout à Saint-Cloud ou en 1853 la Villa de Montmorency à Paris constituent les premiers exemples de ce type d’habitat, leur clôture est souvent héritée d’une ancienne utilisation du sol, bâtis sur des anciens domaines aristocratiques ou militaires. Pendant le XXe siècle la diffusion de rues privées accompagne le développement des lotissements résidentiels en banlieue parisienne, pas uniquement pour les villas bourgeoises, mais aussi pour les villas d’ouvriers [Le Goix, 2006].

Actuellement, la nouveauté réside dans le fait que l’offre s’adresse principalement « à la vaste classe moyenne » [Billard et Madoré:495].

Les enclaves fermées se sont développées essentiellement dans des zones à forte croissance de l’agglomération, à proximité des grandes villes : Toulouse, Paris, Lyon. Il existe une sur-représentation du phénomène dans le sud de la France, expliqué par un plus grand nombre d’équipement de loisirs, et par le fait d’être la destination par excellence de la population en âge de retraite [Madoré et Vauillat, 2009]. Mais des opérations sont recensées dans la quasi-totalité des régions françaises [Billard et Madoré].

« C’est un promoteur immobilier toulousain, Monné-Decroix, qui a véritablement décomplexé les acteurs de la construction et les clients. Ce pionnier a permis à d’autres promoteurs de s’engouffrer dans la brèche et de multiplier l’offre. Localement, ce sont les Fonta, Malardeau, Sagec. Au plan national, les grands groupes comme Bouygues ou Eiffage se sont également manifestés dans ce secteur. C’est la raison pour laquelle ces programmes immobiliers ont essaimé vers le sud-est à partir de Toulouse, tout en se développant en parallèle en région parisienne, puis un peu plus tard à l’est, du côté de Lyon et de Dijon. » [3]

Quelles sont les nouveautés représentant les gated communities ? Tout d’abord, elles s’adressent à des classes moyennes supérieures, des groupes sociaux en mobilité sociale ascendante, à une « nouvelle élite urbaine » : ingénieurs, chercheurs, avocats, architectes ou journalistes, à des familles avec enfants ou de jeunes couples sans enfants,

« À l’origine, ces quartiers étaient réservés aux jeunes seniors urbains et blancs qui voulaient se retrouver entre eux, explique le sociologue Serge Guérin. En France, les personnes concernées seraient les Scetra (sceptiques tradi) qui craignent pour leur sécurité physique et pour leur avenir. Ils sont plutôt riches et en forme » [4]

Un produit immobilier

« Quand l’architecte ne fait pas la ville, le promoteur s’en charge » [5]

Pour Le Goix (2006), dans la ville capitaliste, le marché, la spéculation et les logiques de rente de site sont les forces principales qui la structurent. Ce sont ces fondements économiques sur lesquels repose le développement des gated communities.

Les promoteurs

Les promoteurs immobiliers déploient un argumentaire de marketing qui mise sur le calme et la tranquillité. Ils disent répondre à une demande de sécurité et d’un cadre de vie élevé, de nature, un rejet des maux de la ville :

« Les gens veulent habiter un espace aéré, bien tenu, sans trembler chaque fois que quelqu’un frappe à la porte » [6]
« (…) lorsque l’on demande aux gens de définir leur commune, ils nous disent qu’elle est polluée, bruyante, inadaptée aux familles qui ont des enfants et dangereuse. Puisque l’État est impuissant à y remédier, nous avons décidé de créer de toutes pièces des villes où il fait bon vivre. » [7]

Cette dernière affirmation révèle qu’il existe une défiance vis-à-vis des pouvoirs publics pour prendre en charge la sécurité des biens et des personnes.

Les gated communities peuvent être présentées comme des produits immobiliers complexes, des « packages » réunissant un ensemble de services. Apparaissent ainsi des besoins en équipement de systèmes d’alarme et des services de télésurveillance, cela crée des nouveaux « marchés » pour lesquels les entreprises (telles que les banques), utilisent leur savoir-faire pour s’adapter à cette nouvelle opportunité :

« Il y a en France un marché de la sécurité qui se développe, mais qui est encore mal organisé. Sachant que notre métier est de sécuriser des biens, nous pensons que nous avons toute légitimité pour proposer à notre clientèle de particuliers notre savoir-faire dans ce domaine. » [8]

Les habitants

Les habitants veulent protéger leur famille et leurs biens. Vivre à l’écart, est un moyen de se défendre de l’insécurité, mais aussi des nuisances de la ville (pollution, circulation des voitures). Ainsi, les résidents évoquent leur souhait d’habiter dans un lieu avec un cadre de vie élevé, qui les mette à l’abri de la « jungle urbaine » [9]. Ils cherchent un environnement sûr pour leurs enfants, spécialement lorsqu’ils jouent dehors, pour eux il est important de sécuriser les aires de jeux, de réduire la circulation des automobiles, interdire l’entrée à des intrus. Pour répondre à cela, les promoteurs leur offrent des espaces avec un cadre écologique soigné avec des noms d’un air champêtre, donnant tous les éléments pour constituer des images symboliques qui permettront de distinguer leurs occupants.

Les individus qui choisissent ce type d’habitat recherchent de la sécurité, une sameness [Low, 2001] de statuts social, centré sur la peur de l’autre et un certain désir communautaire [Carvalho et al, 1997, Caldeira, 2000 in Le Goix]. À cela s’ajoute un désir de préserver la valeur immobilière, en fait il s’agit d’une relation réciproque : plus la valeur est élevée, plus cela va contribuer à sélectionner socialement les résidents [McKenzie, 1994 in Le Goix]. Ils aspirent à se distinguer socialement par un mode de vie particulier, plus affinitaire, plus homogène [Damon, 2009].

Les autorités publiques

Le Goix se demande pourquoi les pouvoirs publics autorisent la construction des gated communities, qui sont vues comme des menaces de fragmentation sociale de la ville ? D’une part, ils n’ont pas le choix face à une demande croissante. D’autre part, il s’établit un partenariat public-privé très avantageux dans le développement métropolitain. L’existence de résidences fermées permet de transférer les coûts du développement urbain des collectivités locales vers l’industrie immobilière et l’acquéreur final. Finalement, elle assure aux collectivités locales un certain nombre de ressources fiscales issues des impôts locaux payés par des ménages plus solvables.

En plus, elles prennent en charge la mise en place des dispositifs sécuritaires tels que la vidéosurveillance ou de l’entretien des espaces publics, diminuant de cette manière les dépenses municipales :

« Les résidences sécurisées sont synonymes de réduction des coûts de gestion de l’espace public. La prise en charge des espaces verts, des parkings et de la voirie est privatisée, puisqu’elle est l’affaire de la copropriété. » [10]

Cette complaisance n’a pas une couleur politique particulière, les élus de tous courants politiques s’en accommodent, un promoteur immobilier souligne surnoisement :

« La majorité des communes dans lesquelles nous sommes installés sont de gauche » [11]

Les effets

Les gated communities répondent au désir des individus de classes supérieures et classes moyennes de communauté et d’intimité. Elles facilitent l’évitement des classes « indésirables », le tout dans une réalité architecturale conforme à leurs représentations de maison idéale [Low].

La fracture sociale

L’existence et l’importance relative des gated communities ouvrent le débat sur la supposée sécession de la ville [Charmes, 2005 in Madoré], on y voit le signe des tensions générées par la fracture sociale [Belmessous, 2002]. Leur développement est lié aux réajustements du capitalisme contemporain, qui a crée un système à deux classes, ceux qui profitent des nouvelles opportunités et ceux qui n’en profitent pas (les « haves » et les « havenots » pour Low). Les premiers vont chercher à s’éloigner des seconds, conduisant à un processus d’agrégation, d’auto-ségrégation, ce qui va à l’encontre des aspirations de mixité sociale prônées par les pouvoirs publics.

« Qu’ils soient ingénieurs en aéronautique, chercheurs, avocats, architectes ou journalistes, ces corps de métier ont fait le choix de la sécession urbaine au nom d’un « entre-soi », abandonnant l’espace public aux plus pauvres, ceux qui font peur parce qu’ils n’ont pas su prendre le train de la mondialisation heureuse » [12].
« Mais surtout, elles fabriquent une société en miettes, des environnements artificiels et des voisinages sociaux limités. Ainsi, enclavement social, évitement scolaire et espacement résidentiel se conjuguent dans les périphéries contemporaines. Ces privatisations domaniales prises en charge par le marché grandissant de l’urbanisme commercial et de la sécurité privée doivent être dénoncées par les élus et les professionnels de l’aménagement. Il est temps d’arrêter ce processus si nos représentants s’y opposent. Voter pour l’environnement, voter pour une sécurité publique mais surtout voter pour une ville ouverte à tous, c’est voter contre les diverses formes d’environnements sécurisés là où ils sont parfaitement illégitimes. » [13]

Y a-t-il un risque de « sécession » ? leur faible nombre et leur multiplication de manière atomisée et le poids des pouvoirs publics en France invitent à relativiser le risque « sécessionniste », le phénomène n’est pas comparable à ce qui se passe aux États-Unis où les gated communities constituent de véritables centres de gouvernance.

« Les relations des Français avec leurs institutions et leur gouvernement ne nous font certes pas courir les mêmes risques séparatistes qu’aux Etats-Unis, mais les progrès rapides de cette mentalité d’assiégé et de ce choix de l’apartheid sont inquiétants. » [14]

La« pychose sécuritaire »

La concentration spatiale facilite le contrôle social, mais à la différence d’une prison où les détenus n’ont aucune emprise sur l’appareil qui les surveille, les gated communities, offrent l’impression de maîtriser l’environnement résidentiel, ce qui renvoie à une volonté de contrôler son « chez-soi », et d’assurer sa tranquillité [Madoré et Vuaillat, 2009 : 21] :

« On sonne. Le joli Interphone doré est doté d’une caméra incorporée. La porte s’ouvre... sur un autre parlophone. Le sas d’observation. Souriez, vous êtes encore filmé. Trois étages plus haut, un couple de résidents allume son téléviseur, chaîne 9. L’image est en noir et blanc, mais la vue est imprenable sur le hall d’entrée. La vraie téléréalité. « Cela décourage les intrus, confie Eric, 38 ans, mais ce n’est pas un bunker. »  » [15]

Pour Bonelli (2008 in Baillard et Madoré, 2010) cette tendance ne fait que refléter la façon dont le couple insécurité/sécurité s’est imposé comme valeur centrale dans le débat de société aujourd’hui, avec le renouvellement de la question de l’insécurité en France à partir des années soixante-dix, accompagnant la montée des préoccupations sécuritaires et la tendance à l’uniformisation du discours sécuritaire entre la gauche et la droite.

Autres effets

Au-delà de la ségrégation sociale produite, d’autres questions peuvent être évoquées, pour Low il s’agit également d’une ségrégation de genre, pendant la journée ce sont surtout des femmes au foyer qui restent à la maison, est-ce aussi le cas en France ? En outre, ce sont les hommes qui partent, n’est-ce pas surtout eux qui retrouvent un refuge au retour à la maison ? Cet auteur se demande aussi l’impact dans la socialisation des enfants et leur rapport avec d’autres gens et environnements, ne risquent-ils pas de devenir dépendants de structures super-sécurisées pour se sentir en sécurité ?

La multiplication de ce type d’habitat à destination des « seniors » pose aussi la question des relations intergénérationnelles :

« Le vieillissement de la population dans les prochaines années ne contraint pas seulement à adapter les systèmes de retraite, à repenser les emplois de service et à financer la dépendance. Il pose aussi la question cruciale de l’habitat. Comment seront logés les plus de 60 ans dans la société de demain, soit 20 millions de personnes en 2030 ? » [16]

En effet, on peut se demander les conséquences de l’élargissement de cet urbanisme ségrégatif à travers l’offre de lotissements fermés dédies aux seniors sous l’appellation de « résidences servis », « villages d’or » ? Ne risquent-ils pas d’accentuer les situation d’isolation et de solitude des personnes âgées ? Dans le souci de combiner le maintien à domicile et éviter les états de dépendance, ce type de résidencialisation pourrait-elle être utilisée pour mieux « contrôler » une population de moins en moins automne ?

Conclusion

La France vit des processus sociaux et spatiaux contradictoires. D’un côté les quartiers dits « sensibles » font l’objet de la politiques publiques volontaristes qui visent à les « désenclaver » et à les réinsérer dans la ville. De l’autre, certaines couches de la population cherchent à se renfermer davantage. Les motivations de ce repli sont diverses : protéger la famille, un voisinage tranquille, réduire le risque de vol des biens matériels, sauvegarder l’investissement immobilier. Les promoteurs immobiliers répondent profusément à cette demande en même temps qu’ils contribuent à l’engendrer. Quant aux pouvoirs publics, ils profitent de l’augmentation d’impôts locaux et la décharge d’un certain nombre de responsabilités (notamment en termes de sécurité). Présenté de cette manière, on voit mal où est-il le problème ? Les opposants, dénoncent que les gated communities mettent en danger la cohésion sociale, créant une « société en miettes », des villes à « trois vitesses », la privatisation de l’espace public, etc.

Les gated communities sont « une manifestation physique, visible, des mutations de la société postindustrielle (la fragmentation, l’individualisme et le communautarisme) et d’intériorisation des idéologies sécuritaires [Le Goix, 2006]. Les discours sécuritaires ambiants confortent cette vision et ils servent à légitimer, à rationaliser les stratégies d’exclusion sociale et de ségrégation résidentielle [Low, 2001].

Les décisions des individus de choisir un tel type d’habitat se recadrent dans un contexte plus large, elles sont influencées par les discours ambiants, leur place dans la nouvelle structure de l’économie capitaliste, par leurs aspirations de mobilité sociale, et leur désir de se démarquer des « havenots ».

Pour une société qui chérit tant les valeurs de fraternité et d’égalité et qui accorde autant d’importance au pouvoir de la ville en tant que lieu de rencontre (la ville passante), d’échange, lieu par excellence de la citoyenneté ; l’existence (et le développement) des gates communities apparaît paradoxal, néanmoins la diffusion relativement discrète (par rapport à d’autres pays) montre que les valeurs de l’argent, de la réussite et son ostentation matérielle se font de manière plus réservée. Cette discrétion favorise aussi qu’elles soient peu étudiées contrairement aux quartiers populaires qu’accaparent tous les projecteurs et qui font l’objet de toutes les préoccupations en matière lutte contre la ségrégation sociale.

Références

Billard, Gérald et Madoré, François (2010). « Une géographie de la fermeture résidentielle en France. Quelles méthode (s) de recensement pour quelle représentation du phénomène ? ». in Annales de Géographie. No. 675 :492 – 514.

Callen, Delphine et Le Goix, Renaud (2007). « Fermetures et « entre soi » dans les enclaves résidentielles ». in Chap. 9 La Métropole Parisienne. Centralités, inégalités, proximités. Belin. : 211 – 233.

Degoutin, Stéphane (2006). Prisonniers volontaires du rêve américain.

Guilluy, Christophe (2010) « Vivre ensemble séparés ? » in Fractures françaises. Paris, François Bourin Ed. :139 – 165.

Fijalkow, Yankel (2007) Sociologie des villes, Paris Éditions La Découverte, Collection Repères.

Guilluy, Christophe (2000). « La concentration résidentielle des catégories supérieures : une ghettoïsation par le haut ». in Atlas des fractures françaises. Les fractures françaises dans la recomposition sociale et territoriale. Paris. L’Harmattan. :135 - 141.

Jaillet, Marie-Chrisine (2004). « Y a-t-il des « gated communities en France ? ». in Les mécanismes fonciers de la ségrégation. Adef. :59 – 72.

Le Goix, Renaud (2006) « Les gated communities aux États-Unis et en France : une innovation dans le développement périurbain ? » Hérodote No. 122 (3) : 107-136.

Low, Setha (2001), « The Edge and the Center : Gated Communities and the Discourse of Urban Fear » American Anthropologist Vol. 103, No. 1 (Mar., 2001) : 45-58. disponible sur : http://www.jstor.org/stable/683921

Madoré, François, et Vuaillat, Fanny (2009). « Les logiques sécuritaires dans le discours des promoteurs et des résidents des ensembles résidentiels fermés : l’exemple de Nantes ». in Norois No. 212. : 9-22.

Périodiques :

Alternatives économiques

1 Novembre 2009 « Faut-il craindre la privatisation des villes ? »

Damon, Julien

1 septembre 2003 « L’apartheid urbain »

Marc Mousli.

L’Express

28 septembre 2006 « Ghettos, sweet ghettos »

Libération

07 octobre 2004 « Disneyville, parade de façades »

Annexe 1 – Commercialisation des programmes résidentiels fermés

Source : Billard, Gérald et Madoré, François (2010). « Une géographie de la fermeture résidentielle en France. Quelles méthode (s) de recensement pour quelle représentation du phénomène ? ». in Annales de Géographie. Page 502

NOTES

[1] Hacène Belmessous, « Des « villes privées » à la française ; Voyage à travers les forteresses des riches », Le Monde diplomatique 1 november 2002.

[2] Sur le résidences crées dans Val d’Europe. « Disneyville, parade de façades » Libération 7 septembre 2004.

[3] « La région toulousaine a lancé le mouvement » Sud Ouest 22 janvier 2011

[4] « Les habitants alternatifs des seniors » L’Express 15 avril 2010 http://www.lexpress.fr/outils/impri...

[5] Rem Koolhas en conférrnce à l’EHESS, 2005 in Le Goix (2006)

[6] Un promoteur immobilier in Belmessous

[7] Fabrice Holbecq, un des responsables d’Appolonia (groupe Nexity), promoteur immobilier.

[8] M. Jacques Guinault, directeur de BNP Protection Habitat in Belmessous

[9] Le Monde 23 novembre 2003.

[10] Marie-Christine Jaillet in « Ghettos, sweet ghettos » L’Express 28 septembre 2006.

[11] Un promoteur immobilier in Belmessous

[12] « Des « villes privées » à la française ; Voyage à travers les forteresses des riches » Hacène Belmessous Le Monde diplomatique 1 novembre 2002.

[13] David Mangin, architecte, teur de La Ville franchisée (éd. de la Villette, 2006), « Toulouse n’est pas Bogota » Libération 29 janvier 2002

[14] Marc Mousli. « L’apartheid urbain » Alternatives Economiques 1 septembre 2003

[15] « Ghettos, sweet ghettos » L’Express 28 septembre 2006.

[16] « habitat ; Les retraités condamnés aux ghettos ? » La Tribune 2 janvier 2008